Élettér

A lakótér jelöli az összeget a megszámlálható alapterülete az életterek , hogy tartoznak a kizárólag egy lakást .

Tábornok

A teljes lakóterület képezi fontos kiszámításának alapja kiadó a bérlakás, a vételár az ingatlan vásárlására a társasházak és a jövedelem értékét az értékelési keretében ingatlanfinanszírozás a lakóházakban . A lakóterületek használata szintén fontos szerepet játszik az épület- és háztartási biztosításban .

A lakótér és a bruttó térfogat arányát tágulási aránynak nevezzük .

Számítások

A lakóterület kiszámításának jogalapja Németországban a második számítási rendelet (BV), a lakótér -rendelet (WoFlV), a lakhatási törvény (WoFG), a 277 -es és a DIN 283 -as szabvány . A számítások néha különböző eredményeket hoznak.

A számítási alap kiválasztása

A területszámítás alkalmazási területétől függően a lakóterületi rendeletnek megfelelően egyfajta számítást is előírhat a törvény. A közfinanszírozású lakások lakóterének kiszámításakor például a lakótér -rendelet szerinti számításra van szükség (lásd a WoFlV 1. § -át).

A szabad, magánfinanszírozású lakáspiacon azonban más számítási alapok is felhasználhatók a lakótér kiszámításához, és nincs törvényes szükség az Életterületi rendelet alkalmazására. Ajánlatos a szerződés megkötésekor írásban megállapodni a lakótér kiszámításának alapjairól.

Életterületi rendelet

A lakótér szertartás már kötelező lett az államilag finanszírozott lakáspiac alatt Ház Promotion Act értelmében 1. § WoFlV óta január 1., 2004.

A lakótér kiszámításához meg kell határozni a lakótérhez tartozó alapterületet (WoFlV 1. szakasz (2) bekezdés). A WoFlV 2. § (1) bekezdése szerinti lakóterület magában foglalja azon szobák alapterületét, amelyek kizárólag ehhez a lakáshoz tartoznak. A lakóterülethez tartoznak a télikertek , uszodák és hasonló, minden oldalról zárt helyiségek, valamint az erkélyek , loggiák , tetőkertek és teraszok területei is , amennyiben kizárólag a lakáshoz tartoznak 2. § . A lakótér nem tartalmazza a kiegészítő helyiségek alapterületét (különösen az alagsori helyiségeket, a raktárhelyiségeket és a pincét helyettesítő helyiségeket a lakáson kívül, mosókonyhákat, padlófelületeket, szárítószobákat, fűtőhelyiségeket és garázsokat, valamint üzleti helyiségeket).

Példaértékű vázlatsegítő a lakótér kiszámításához az élettérrendelet szerint

A WoFlV 3. szakasz 1. bekezdése szerint az alapterületet az alkatrészek közötti világos méretek szerint kell meghatározni; ez az alkatrészek burkolatának elülső szélén alapul. Ha nincsenek határoló elemek, akkor a szerkezeti lezárást kell alapul venni. A WoFlV 4. § -a szerint a legalább két méter tiszta magasságú helyiségek és helyiségek alapterülete 100%, a legalább egy méter és két méternél kisebb magasságú szobák és helyiségek 50%-a, a fűthetetlen téli kertek, úszómedencék és hasonló, minden oldalról zárt szobák 50%-a, az erkélyek, loggiák, tetőkertek és teraszok pedig általában 25%, de legfeljebb 50%.

Ez a fajta számítás eredetileg nem a lakótér -rendeletből származik, hanem a gyakorlatban is alkalmazták a korábbi időkben bérlakások esetében. A régebbi szabályozások alapján végzett számítások mindaddig érvényben maradnak, amíg nem hajtanak végre strukturális változtatásokat, amelyek újraszámítást igényelnek.

Lakásösztönző törvény

A lakáspromóciós törvény (WoFG) 2002. január 1 -jén lépett hatályba. A WoFG 19. § -a szerint egy lakás lakóterülete a kizárólag a lakáshoz tartozó szobák fizetendő alapterületének összege. Az állam kormányai felhatalmazást kapnak arra, hogy szabályokat adjanak ki az alapterület kiszámításáról, valamint arról, hogy a rendelet hogyan számolható be a lakótérbe. Az állami kormányok rendelet alapján átruházhatják az engedélyt a legfelsőbb állami hatóságra . Például az Észak -Rajna – Vesztfália államban a lakásépítés előmozdításáról és használatáról szóló törvény (WFNG NRW) 8. § -ának (1) bekezdése szerint az élettér olyan beépített tér, amely ténylegesen és jogilag is alkalmas állandó lakhatásra. használatát, és erre a célra szánja az arra jogosult személy. A lakóterület akkor tekinthető használatra késznek, ha olyan mértékben elkészült, hogy várhatóan a jövőbeli lakosok költöznek bele. Egy lakás lakóterülete a kizárólag a lakáshoz tartozó szobák számlálható alapterületének összege (WFNG NRW 8. § (2) bekezdés).

DIN szabvány 277

A DIN 277-1: 2016-01 ("Padlófelületek és térfogat az építőiparban-1. rész: Épületépítés") a 2016. januári változatban meghatározza az alapterületek és térfogat meghatározásának feltételeit, meghatározásait, tartalmát és szabályait. A DIN 277 meghatározza az épületek és ingatlanok összehasonlításának alapját, valamint a DIN 276-1 szerinti költségek és a DIN 18960 szerinti használati költségek meghatározásának alapját .

A „lakótér” méretének a DIN 277 szerinti kiszámításakor („Az épületek alapterülete és térfogata az épületépítésben”) az általános lakóterületeket nem közvetlenül határozzák meg, hanem inkább funkcionális , használható és közlekedési területeket . A DIN 277 szabvány szerinti számítással meghatározható a lakóterület vagy a bérleti terület.

Példaértékű területszámítás a DIN 277-1 szerint 2016 januárjától

Az erkélyek, teraszok vagy loggiák külön is megjeleníthetők és 100%-ig jóváírhatók. A lakóterületi rendelet szerinti számítás másik különbsége az 1 vagy 2 méter magasság alatti lejtős mennyezetek jóváírásában keresendő, amelyet a DIN-277 szerint teljes mértékben figyelembe kell venni, de kifejezetten meg kell mutatni.

Hacsak a szerződés nem írja elő, a lakás típusa miatt a DIN-277 lehet a közelebbi számítási módszer. Néhány helyen a DIN-277 szerinti számítás is lehet helyi számítási alap

DIN szabvány 283

A DIN 283 szabvány 1951 márciusában jelent meg, és két részből állt. A DIN 283 2. részét ("Lakások; lakóterületek és használható területek számítása") a Beuth Verlag helyettesítette 1983. októberében, az 1. részt ("Feltételek") 1989. augusztusában egy ellentmondásos ítélet után. A DIN 283 szerinti számítást azonban új szabályozás hiányában továbbra is alkalmazni kell, és a technológia elismert szabályává fejlődött .

A gyakorlatban két fél a magánfinanszírozású bérlakások piacán kifejezetten egyetérthet a DIN 283 -ban, mint a lakótér kiszámításának alapjául.

A többi számítási módszerrel ellentétben például a DIN 283 nem tartalmaz teraszokra, kazánházakra vagy garázsokra vonatkozó előírásokat. A jelenleg érvényes lakóterületi rendelettel (WoFlV) ellentétben például a DIN 283 szabvány szerint a fedetlen teraszok és a szabadtéri ülőhelyek alapterületét nem veszik figyelembe a lakótér kiszámításakor.

Jogi esetek

A tényleges lakóterületnek a bérleti szerződésben meghatározott lakóterülettől való eltérése a BGB 536. § 1. bekezdésének 1. pontja értelmében a bérlakás hibáját jelenti . Ha a lakás valójában több mint 10 százalékkal kisebb a bérleti szerződésben meghatározottnál megállapodás értelmében a bérlő előzetes értesítés nélkül felmondhatja a bérleti jogviszonyt, és visszaigényelheti a túlfizetett bérleti díjat. Nincs különbség, hogy a bérleti szerződés meghatározza -e a lakás pontos méretét vagy a hozzávetőleges területet. A bérleti díj csökkentésének mértéke vagy a törlesztési igény a területeltérés mértékétől függ. Ha a lakás valójában 15 százalékkal kisebb, a bérleti díj 15 százalékkal csökkenthető. Ha a lakás 20 százalékkal kisebb a szerződésben meghatározottnál, akkor a bérlő 20 százalékot igényelhet vissza. Amikor a bérleti díj emelkedik, a tényleges lakóterület számít a jövőben, függetlenül attól, hogy mi szerepel a bérleti szerződésben.

A második számítási rendeletet (II. BV) az 1. szakasz (1) bekezdésével összhangban kell alkalmazni .

  • a gazdasági hatékonyság , a terhelés , a lakóterület vagy a megfelelő vételár az államilag támogatott lakóterületek esetében a második lakásügyi törvény vagy a lakáskötési törvény alkalmazásakor,
  • a gazdasági hatékonyság, a terhelés vagy az élettér adókedvezményes vagy magánfinanszírozású lakóterület esetében, amikor a második lakástörvényt alkalmazzák, vagy
  • a gazdaságot, a lakóterületet vagy a megfelelő vételárat a nonprofit lakáscélú törvény végrehajtására vonatkozó rendelet alkalmazásakor kell kiszámítani.

A lakótér kiszámítását a 42. § (3) bekezdése szabályozza II. A helyiségek alapterülete vagy a héjból, vagy a kész méretekből határozható meg . Ha a héj méreteit veszik alapul a számításhoz, akkor a számított területeket 3%-kal le kell rövidíteni.

A II. BV csak jogilag érvényes volt az ár-ellenőrzött lakótérre. A DIN 283 1983. évi hatályon kívül helyezése után a 42–44. Szakasz továbbra is a lakóterület meghatározására vonatkozik a magánfinanszírozású lakásépítésben.

Vitatott, hogy a lakóterület -számítás elkerülhetetlenül a második számítási rendelet után, vagy a 2004. január 1 -je óta alkalmazandó lakóterületi rendelet általánosan alkalmazandó -e a magánfinanszírozású (nem államilag támogatott lakások) bérleményekre, hacsak másként nem írják elő.

A Szövetségi Bíróság (BGH) például elképzelhetőnek tartja, hogy a legfelső emeleti kislakások (fejlett hegyes padló) esetén a lakás DIN 277 szerinti tiszta alapterülete használható lakóterületként anélkül, hogy levonva a 2 méternél kisebb szabad magasságú területeket. Ez ellentétben áll a lakótérnek az Élettervi rendelet szerinti számításával , amelyben a lejtős mennyezetek levonása a WoFlV 4. § -a szerint történik.

Ez a cikk vagy a következő szakasz nem rendelkezik megfelelően alátámasztó dokumentumokkal ( például egyéni bizonyítékokkal ). A kellő bizonyíték nélküli információkat hamarosan eltávolíthatják. Kérjük, segítse a Wikipédiát az információk kutatásával és jó bizonyítékokkal.

Különösen a ferde mennyezetű tetőtéri lakásokban a számítási módtól függően jelentős számítási eltérések lehetnek.

Szerkezeti elemzés

Egy strukturális szempontból életterek Németországban úgy kell kialakítani, a DIN EN 1991-1-1 és DIN EN 1991-1-1 / NA egy hasznos 1,5 kN / m². Csak az elégtelen oldalirányú eloszlású mennyezetek, pl. B. A fagerendás mennyezetet 2,0 kN / m² -re kell mérni. Azok a helyiségek, ahol csak alkalmanként tartózkodnak , például hegyes padlók (nem alkalmasak lakóépületekre, de elérhető tetőtér 1,8 m szabad magasságig), 1,0 kN / m² hasznos terhet írnak elő. Gyakran gazdaságilag nem kivitelezhető ezeknek a hasznos területeknek a lakóövezetekhez való hozzárendelése.

A fent említett teraszokat, erkélyeket és loggiákat a DIN EN 1991-1-1 és a DIN EN 1991-1-1 / NA szerint kell méretezni, 4,0 kN / m² hasznos terheléssel. A DIN 1055-3 2006-os bevezetéséig ezeket a területeket 5,0 kN / m²-en, vagy 10,0 m² feletti területen 3,5 kN / m²-en mérték. A későbbi telepítés z. B. a tetőtéri loggia ezért a legtöbb esetben nagyon drága.

Átlagos lakótér

  • 2015 -ben Németországban minden polgár átlagosan közel 47 m² -es volt;
  • 2013 -ban 45 m² volt.
  • 2006 -ban Németországban minden polgár átlagosan 43 m², Nyugat -Németországban 44,1 m², Kelet -Németországban 38,6 m² volt. Az apartmanok átlagosan 90,4 m², nyugaton 94 m², keleten 77 m² területűek voltak. 2006 -ban a németországi lakások körülbelül 8% -a üres volt, 7% -a nyugaton és 12% -a keleten.
  • 1998 -ban 38 m² lakótér volt egy lakosra
  • 1990 -ben Kelet -Németországban személyenként 28,2 m², Nyugat -Németországban pedig 34,8 m² állt rendelkezésre.
  • 1972 -ben 26,4 m² volt.
  • 1965 -ben 22,3 m² állt rendelkezésre egy főre.

Az élettér növekedésének okai közé tartozik a rendelkezésre álló jövedelem növekedése és az egyszemélyes háztartások számának növekedése . Az 1000 lakosra jutó lakások száma 214 -ről (1972 -ben) 500 -ra (2016) nőtt.

Lásd még

irodalom

  • Hans Otto Sprengnetter (szerk.): Lakótér és bérleti érték iránymutatás (WMR) - iránymutatás és kommentár. 2. kiadás. Sprengnetter, Sinzig 2008, ISBN 978-3-937513-31-7 .
  • Thorsten Vehslage: A helytelen lakótérinformációk jogi következményei. In: Német Lakásipar. 1998. 8. szám, 227-229.

web Linkek

Wikiszótár: Élettér  - jelentésmagyarázatok, szó eredet, szinonimák, fordítások

Egyéni bizonyíték

  1. ↑ Stefan Haas: Modell a lakóingatlan -portfóliók értékeléséhez, figyelembe véve a kockázatot . Gabler Verlag, 2010, ISBN 978-3-8349-6056-6 , pp. 215 ( google.de - Értekezés Bergische Universität Wuppertal, itt a lakótérről, mint bérleti díj).
  2. ↑ Hanspeter Gondring, Eckard Lammel (szerk.): Handbook Real Estate Management . Gabler Verlag, 2001, ISBN 3-409-11430-0 , p. 532 ( google.de [letöltve: 2019. január 27 -én] a lakótérre a vételár alapjául).
  3. ↑ a b c d BGH 2004. március 24 -i ítélet - VIII ZR 44/03 Szövetségi Bíróság, Karlsruhe
  4. ↑ 2003. november 25 -i lakhatási rendelet ( I. Szövetségi Közlöny, 2346. o. ) , 5. § .
  5. ↑ a b c d DIN 277-1: 2016-01 - Alapterületek és térfogatok az építőiparban - 1. rész: Épületépítés . Beuth Verlag, 2016. január ( beuth.de [letöltve: 2019. január 27.]).
  6. ↑ a b BGH 2007. május 23 -i ítélet - VIII ZR 231/06 Szövetségi Bíróság, Karlsruhe
  7. ↑ DIN 283-2: 1962-02 Beuth Verlag jegyzete , hozzáférés 2018. április 2-án
  8. ↑ DIN 283-2: 1962-02-lakások; A lakóterületek és a használható területek kiszámítása . Beuth Verlag, 1962. február ( beuth.de [hozzáférés: 2019. január 27.]).
  9. ↑ BGH, 2009. április 29 -i ítélet, Az.: VIII ZR 142/08
  10. ^ BGH, 2010. március 10 -i ítélet, Az.: VIII ZR 144/09 = BGH NJW 2010, 1745
  11. ↑ BGH, 2015. november 18 -i ítélet, Az.: VIII ZR 266/14 = BGHZ 208, 18
  12. ↑ a b c Jan Grossarth: Helyhiány : Üdv a kis lakásnak. FAZ.NET , 2015. június 27., hozzáférés: 2015. július 22 .
  13. ↑ a b Az egy főre jutó lakóterület új, 45 m² -es magasságot ér el. Szövetségi Népességkutató Intézet (BiB) , 2013. július 24, hozzáférés: 2019. január 27 (A hónap grafikája - 2013. július, feltehetően a 9/2013. Számú sajtóközlemény).
  14. ↑ Schwaldt Norbert: Hat négyzetméterrel több lakótér nyugaton. In: Welt Online . 2008. március 4, hozzáférve 2019. január 27 -én (a destatis adataival ).
  15. ↑ deutschlandinzahlen.de
  16. ↑ a b Guido Mingels: Régen minden rosszabb volt: az élettér . In: Der Spiegel . Nem. 22. , 2016. o. 66 ( online ).