ház
A lakásépítés (szinte szinonimája: a lakástermelés ) kifejezés olyan épületek vagy teljes települések építésére utal , amelyek elsősorban lakhatási célokat szolgálnak. A lakásépítés befolyásolja a városképet , a településsűrűséget , a városfejlődést , a forgalom áramlását és a lakáspiacot . A lakásépítés magántulajdonban vagy nyilvánosan is kezdeményezhető.
Sok országban ma is az épületek dominálnak, ahol egy fedél alatt élnek és dolgoznak az emberek. Az iparosodás során a népesség - különösen a városokban - gyorsan növekedett. Sok helyen új házakat vagy egész utcákat építettek házakkal. A bérelt házakat néha jövedelmező befektetésnek tekintik ; spekulációk tárgya is lehet . Az első világháború után a lakást az állam társadalmi felelősségének fedezték fel. A lakhatási hiány megszüntetéséről vagy enyhítéséről és a bérleti díjak megfizethetőségéről szólt . Azóta különböző kormányzati lakhatási programok vannak . Az egyik forma, amelyet meg kell említeni, a szociális lakhatás .
A lakásépítés háború idején gyakran teljesen leáll. Az erőforrások a háborús gazdaság részeként állnak rendelkezésre katonai létesítményekben . A háború befejezése után sok a felzárkózás, nem utolsósorban a bekövetkezett pusztítás miatt.
Tudományos szempontok
A lakásépítés és a lakásipar számos tudomány számára fontos szempont, pl. B. Társadalomföldrajz , üzletigazgatás , közgazdaságtan .
- Az ügyfél döntési folyamatának kezelése, különös tekintettel az allokációs folyamatra, magyarázatot adhat az épített (lakó) környezet térbeli mintázatára.
- Az adott gyakran formálja az újat. Az adott földhasználat mindig verseng az alternatív felhasználási módokkal. A teljesített helyszíni döntések felülvizsgálhatók bontással , használati vagy házváltoztatással. Ha az új épületek gyártása meghaladja a lebontások számát vagy területét, akkor a lakó- vagy lakóépületek állománya növekszik.
- A lakástermelés a helyi hatóságok és más intézmények lakáspolitikájának tárgya .
„A lakásipart és a lakáspiacot nem lehet elszigetelten szemlélni, hanem nagyobb összefüggésben kell tekinteni. Ide tartozik, hogy figyelembe kell venni a földterület, az építőipar és a (hosszú távú) tőke upstream piacait. "
A lakásépítés a statisztikákban
A Szövetségi Statisztikai Hivatal számos statisztikát állít össze Németországról a lakóépületek és lakások állományáról. Az idősorok lehetővé teszik az idősor-elemzéseket (= longitudinális vizsgálatok ). A lakásépítés magában foglalja az összes olyan lakást - beleértve a kollégiumokat is -, amelynek teljes hasznos területe a lakásigény legalább 50% -át szolgálja. Egy más célú egyedi helyiségekkel rendelkező lakóépület , például üzleti helyiség , teljes lakóépületnek számít. A korábban használt épületek vagy helyiségek lakásokká történő átalakítását vagy bővítését szintén lakóépületekhez rendelték. Ha viszont az üzlethelyiségeket később lakóteleppé építik, vagy az apartmanokat üzlethelyiségekké alakítják, akkor ez egy kereskedelmi épület.
A lakásépítés statisztikailag differenciált
- kereskedelmi és ipari építés
- mezőgazdasági építés
- állami építés és
- Útépítés
A szociális mutatók európai rendszere számos munkadokumentumot készített. 2011-ben Európa-szerte népszámlálásra került sor.
Lakásépítés a nemzetgazdaságban
Ha az egyik országban növekszik az építési aktivitás, az más ágazatokban is gazdasági növekedéshez vezethet. Az építőiparban a múltban voltak hullámvölgyek; Az ezt befolyásoló tényezők a kereslet alakulása, a reál- és nominális kamatlábak alakulása, az inflációtól való félelmek és a külső tényezők (például a berlini fal leomlása) voltak. Az építőipar fellendülésének fázisai véget érhetnek az ingatlanbuborék felrobbantásával, és a hitelintézetek nemteljesítéséhez vezethetnek a bankszektorban. Egyes esetekben az ingatlanfejlesztők anélkül gyártanak lakást, hogy az építkezés megkezdésekor eladtak volna egy lakást; néha akkor gyártanak, amikor az összes lakást eladták (akkor a vevő nagyobb befolyással lehet az alaprajzra, a lakberendezésre és hasonlókra). Egyes építőipari vállalatok sokat dolgoznak saját alkalmazottaikkal vagy munkásaikkal; mások főleg alvállalkozókat alkalmaznak (lásd a gyártás vertikális tartományát ). Bizonyos szakmákra vagy az építési folyamat egyes részeire a külső hőmérséklet és az időjárás miatt korlátozások vonatkoznak.
A tőkepiac
Ha az építési költségek határozzák meg a lakásépítésben előteremtendő beruházási összeg nagy részét, az ebből eredő járadék feletti piaci kamatláb a bérleti díj összegét eredményezi. Kezdetben nem mindegy, hogy az építtető főként saját tőkét tud-e felhasználni, vagy a pénzt a tőkepiacon kell előteremteni. Ha a lakásépítést tőkebefektetésnek tekintik, akkor a bérleti díj révén megtérülő hozam verseng a piaci kamatlábakkal, és - főleg külső finanszírozás esetén - ezen fog alapulni.
Vitathatatlan, hogy az építési költségek kamatai teszik ki a bérleti díj legnagyobb részét. Vannak azonban ellentmondásos vélemények arról, hogyan alakul a részesedésük egy lakás életciklusán belül, különösen akkor, ha a jelzálogot kifizették. Míg a tulajdonos már nem köteles kamatot fizetni, a bérlőnek továbbra is fizetnie kell a bérleti díjat. Elméletileg nincs bérlő kötve a lakásához; cserélhető, és a bérleti díj befizetésével nem szerez tulajdonostársat, és általában nem rendelkezik tartózkodási joggal sem. A lízing nem a bérleti díjakat szabályozza, hanem az áruk kölcsönzését. A lakás egész élete során a bérlő kamatot fizet a felvett tőke után. Az építtető számára a kamatozó saját tőke részaránya a teljes tőkében az adósságcsökkentési időszak alatt növekszik, amíg végül a teljes (nettó) bérleti díjat saját tőkekamatként könyvelheti el, mégpedig azt a lakást, amely most neki tartozik.
A lakáspiacra nézve a következő következmények következnek be a kamatláb központi jelentőségéből a lakásiparban, amelyet elsősorban tőkehasználatként értenek:
- Az új építési (költség) bérleti díj alakulása nagyjából megbecsülhető az építési költségek és a piaci kamatlábak alapján. Az új építési beruházások intenzitása lényegében attól függ, hogy az adott lakáspiaci helyzet várhatóan mennyire fedezi a bérleti díjat.
- A tőkepiaci kamatláb-ingadozások a bérleti díjak révén (a jelzálogkölcsönöket általában rögzített kamatlábbal adják) ritkán gyakorolnak közvetlen hatást a lakáskölcsön bérleti szintjére, de a magas kamatlábak és az építőipari kibocsátás csökkenése a bérleti díjak emelkedését okozhatja
A földpiac
A városi talaj különleges szerepet játszik a lakástermelésben: ez az építkezés előfeltétele. Nem lehet korlátlanul növelni, sok államban van egy állam által szabályozott építési törvény , és ezért korlátozott. A vagyonértéket arányosan kell figyelembe venni az egyes lakások esetében, amelyből az alapbérleti elmélet szerint kiszámítható a várható hozam . A telek megvásárlásának alternatívája a bejegyzett tartózkodási és bérleti jog . A föld ára nem csak a lehetséges bérleti díjakon alapul; Figyelembe kell venni a versengő felhasználási módokat is - például lakossági, kereskedelmi, kiskereskedelmi -.
A felső határ a föld bérleti díj csak korlátozott a hajlandóság a potenciális vevő fizetni, feltéve, hogy a saját, gazdaságilag racionális föld tulajdonosa. Az egyes ingatlanok egyedi jellege és sajátos helyzete miatt a városi földpiac szétesik; szélsőséges esetekben (mivel például a metropoliszok középpontjában megnyilvánulhat) minden ingatlannak megvan a maga piaca.
A szakirodalomban ellentmondás van az alapbérleti díj és annak allokáló funkciójának értékelésével kapcsolatban. A megbeszélés 1900 körülire vezethető vissza. Abban az időben vita folyt egy lehetséges táborreformról, két táborral: egyrészt voltak olyanok, akik makrogazdasági funkciót tulajdonítottak az alapbérletnek és az ebből fakadó spekulációknak . Adolf Weber közgazdászt (1876–1963) itt kell megemlíteni, mint képviselőt:
"A földspekuláció gazdasági előnyei a következőkből állnak:
- Megakadályozza, hogy a városi parasztok dacoltsága, makacssága és az üzleti tapasztalatok hiánya a kritikus pillanatokban akadályozza a város fejlődését;
- a jövőbeli fejlődés kockázatának nagy részét vállalja;
- annak érdekében, hogy ezt a kockázatot a lehető legszűkebb határokon belül tartsák, a spekuláció elősegíti az új építési területek megnyitásának és fejlesztésének kezdeményezését. "
Mások az élő nyugdíjat "parazitának" értékelték. Ez nem bármely eredmény érdeme, sokkal inkább a földspekuláció okozza a földárak emelkedését és a lakáshiányt. Ennek a nézetnek a képviselői - köztük Adolf Damaschke (1865–1935) - a földreformot szorgalmazták, és a vagyon államosítását követelték, legalábbis egyedi esetekben.
Lásd még
web Linkek
- A lakóingatlanok szépsége és értéke: a TU Chemnitz felmérésének eredményei , Dr. Nicole Küster és Prof. Dr. Friedrich Thießen, 2014. május - rövid összefoglaló (2 oldal, PDF)
- IfD Allensbach / pantera Immobilien országos műemléki tanulmánya: A történelmi emlékek a legnépszerűbb ingatlanformák , 2017. december
dagad
- ↑ Szövetségi Statisztikai Hivatal, Fachserie 4, Reihe 5.1, 2011., 7. oldal
- ^ A szociális mutatók európai rendszere ( Memento 2013. május 1-jétől az Internet Archívumban ), információ a GESIS-től - Leibniz Társadalomtudományi Intézet
- ↑ Manfred Wünsche: Vizsgakészítés könyvelőknek , 6. kiadás, Springer - Gabler, Wiesbaden 2012, 17., 119. oldal.
- ↑ Talaj és lakás: Nyolc vezérelv a városi földterület és a lakhatás kérdésében. Lipcse 1908 .