Piaci érték (ingatlan)

A piaci érték az aktuális érték az ingatlan az ingatlanpiacon .

Tábornok

A piaci értéke ingatlan egy sajátos alfaja a piaci érték , egy üzleti objektum egy piacon a piaci ár a piaci szereplők csatlakozik. A gazdasági objektumok lakó- vagy kereskedelmi ingatlanok , a piac általában az ingatlanpiac, különösen a lakáspiac és a piaci szereplők az ingatlanok szolgáltatói és vásárlói .

Az építési szabályzat (építési szabályzat) 2004. júliusi módosítása, különösen a jogi meghatározásban egyértelmű, hogy a piaci érték fogalma , mint a piaci érték szinonimája (a 194. § az építési szabályzat). A „teljes érték” költségvetési kifejezés ( BHO 63. § (3 ) bekezdés) szintén szinonim . A piaci értéket vagy a piaci értéket az értékelés részeként határozzák meg .

meghatározás

Az ingatlanok , épületek és ingatlanok értékelésénél a következő meghatározásokat használják:

  • Építési törvény : „A piaci értéke (piaci érték) határozza meg az ár az időpontban , amelyre a meghatározás vonatkozik a szokásos üzleti kapcsolatban szerinti jogi környezet, valamint a tényleges tulajdonságai, a másik jellegét és helyét az ingatlan vagy a az értékelés más tárgyát a szokatlan vagy személyes körülményektől függetlenül el lehet érni ”( BauGB 194. § ).
  • Banktörvény : a piaci érték "a becsült összeg, amelyért kölcsönértéket értékesíteni lehetne az értékelési napon az eladásra kész eladó és a felvásárló között, akik ésszerű marketing időszak után hajlandóak vásárolni a tranzakció során rendes üzletmenet, minden fél szakértelemmel, körültekintéssel és kényszer nélkül cselekszik "( PfandBG 16. szakasz ).
  • Adójog : A piaci érték meghatározható az ingatlanok piaci értékeinek meghatározásáról szóló rendelet (Értékelési rendelet - WertV), valamint a ingatlanok ( Értékelési Irányelvek  - WertR 2006).

A "szokásos üzleti ügyletek" szabadpiaci kereskedelem , ahol sem a vevő, sem az eladó nincs nyomás alatt (mint a sürgősségi értékesítéseknél ) vagy más korlátozásokon (mint a kizáró aukción ), és csak objektív szabványokat alkalmaznak (nincs szeretői érték ). A német nyelvterületen a „piaci érték” jogi meghatározása helyett a szintén megengedhető „piaci érték” kifejezés az ingatlanok nyelvén érvényesült. A szakértők és az értékelő csoportok ezért változatlanul a piaci értékeket fogják meghatározni , az ingatlanértékelésről szóló jelentések szerint , amelyeket "piaci értékbecslésnek" neveznek.

Vitatott vita folyik arról, hogy a német és az európai piaci értékfogalom megegyezik -e. Ennek oka a BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH mezőgazdasági és erdészeti földterület értékesítése . A kérdés különösen fontos abban az esetben, ingatlan értékesítés az állami szektor a vállalatok , mert ingatlan értékesítés alacsonyabb a piaci érték minősülhet támogatásnak , amely elfogadhatatlan szerint az európai jog . A BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH fellebbezés elutasítása miatti panaszával kapcsolatos határozatában a Szövetségi Bíróság (BGH) azon a véleményen volt , hogy nincs különbség a piaci érték között a BauGB 194. § értelmében. és a piaci érték az európai jog értelmében. Várni kell, hogy ennek a döntésnek van -e a végső szava, mivel az Európai Bizottság foglalkozik ezzel a kérdéssel.

érzékelés

Az értéket a normál üzleti tranzakciók során elért vagy biztonságosan elérhető árak átlagának kell tekinteni az értékelés időpontjában (értékelési dátum) . Az átlag kiszámításakor nem veszik figyelembe az eltérı árakat, amelyek az általánosan nem alkalmazható különleges jellemzık, például személyes körülmények miatt merülnek fel. Az ingatlanértékekkel foglalkozó szakértői bizottságok alapvető adatokat szolgáltatnak , különösen a szabványos földértékek közzététele révén .

A PfandBG 16. § -ának (2) bekezdése értelmében a jelzálog -hitelezési érték nem haladhatja meg az átláthatóan és elismert értékelési módszerrel meghatározott piaci értéket. Az értékfogalmakat az egységértéket és a biztosítási értéket is meg kell különböztetni a piaci értéktől / piaci értéktől . Abban az esetben, öröklési és ajándékozási adó szerint a követelmény az alkotmánybíróság, értékeket kell beállítani minden típusú eszközöket, amelyek alapján a közös érték (= piaci érték), mint értékmérő.

A piaci érték értékkonvenciói a valós érték vagy a jövedelem értéke , amelyeket a reálérték módszer vagy a jövedelemérték módszer segítségével határoznak meg . Az ingatlanok hitelnyújtásakor olyan hitelintézetek által, amelyek fedezetként betöltött szerepük miatt ingatlanokat finanszíroznak, először és állandó biztonsági minősítést alkalmaztak . A jelzálog -hitelezési érték meghatározásához a hitelintézetek a Vereihungswertermittlungsverordnungra (BelWertV) támaszkodnak, amely valójában csak az ingatlan hitelintézetekre ( Pfandbrief bankok és jelzálogbankok ) vonatkozik. A 4. § BelWertV, úgy rendelkezik, hogy annak érdekében, hogy meghatározzuk a hitelbiztosítéki érték, a tőkésített jövedelem értékét (§ 8 a 13. § BelWertV) és az anyag értéket ( § 14 a § 18 BelWertV) külön kell meghatározni az egy objektum, hogy kölcsönzött. A tulajdonosok által lakott családi házak és társasházak ( lakóingatlanok ) esetében a BelWertV 4. § (4) bekezdése szerinti reálértékre, egyébként a kereskedelmi ingatlanok aktivált értékére lehet alapozni . Az anyagi érték alapjául a beszerzési vagy termelési költségeket ( vételárat ) lehet felhasználni , amelyekből - a piacképességtől függően - legalább 10% -os kedvezményt kell alkalmazni, amely hitelnyújtási értéknek minősül. A BelWertV 5. § (1) bekezdése szerint a jelzáloghitelezési értéket szakértői vélemény alapján kell meghatározni.

Értékelési eljárás

A piaci érték az az érték, amely nagy valószínűséggel felmerülne az általános üzleti ügyletek során (úgynevezett „mindenki értéke ”). Az ingatlan piaci értékének meghatározásának jogalapja az ingatlanértékelési rendelet (ImmoWertV).

Elvileg a brókerek és értékbecslők meghatározhatják az ingatlan piaci értékét. A hatóságok és bíróságok által elismert piaci érték -értékelést viszont csak nyilvánosan kijelölt szakértők készíthetik el.

A piaci érték meghatározásához különféle értékelési módszereket alkalmaznak . A piaci értéket az ingatlanpiacon az értékelés napján uralkodó feltételek határozzák meg , ezért ez az érték csak ezen a napon érvényes (a referencia -dátummal kapcsolatban). Az értékelés során - figyelembe véve az értéket befolyásoló összes tényezőt - az értékbecslő a szokásos értékelési módszerek közül legalább kettő szerint határozza meg az értéket, és ebből származtatja a piaci értéket.

Az összehasonlító érték módszerét az azonos típusú ingatlanokra (különösen a beépítetlen területekre), esetleg az azonos helyen lévő, saját tulajdonú lakásokra is használják . A befektetők a maradványérték módszerét használják számításaikhoz .

Nemzetközi

Az osztrák , a piaci értéke egy ingatlan kell tekinteni az ár, ami rendszerint akkor érhető el az Ön számára , ha eladási tárgy valós üzleti kapcsolatban. A piaci érték meghatározásakor figyelmen kívül kell hagyni az egyes személyek sajátos preferenciáit és egyéb ideális értékeléseit (LGB 2. §).

A Svájcban , a hivatalos érték elsősorban az adó értékét, hogy határozza meg a kantonális adóhatóság és alapjául szolgál kivetésének tulajdon és a vagyon adót. Az ingatlanértékelés az épületekre és a földterületekre egyaránt kiterjed, és az ingatlan egy bizonyos pontrendszer szerinti értékelésével történik. A strukturális változások után a hivatalos érték újradefiniálásra kerül. Az „abszolút földérték” a tényleges négyzetméter alapterületen és a négyzetméteráron alapul. Tartalmazza a telekköltségeket parcellázási és fejlesztési költségekkel együtt vagy anélkül. Az abszolút földértéket többnyire statisztikai felmérések és más ingatlanokkal való összehasonlítás határozza meg. A „relatív földértéket” gyakran használják a beépített földek ingatlanértékelésénél. Egy bizonyos kulcs szerint meghatározzák a helyosztályt, amely magában foglalja az ingatlan helyspecifikus tényezőit, például tájékozódást, kilátást, infrastruktúrát, vásárlási lehetőségeket, tömegközlekedést stb. A relatív földérték olyan százalék, amely az ingatlan értékét jelenti az ingatlan területétől függetlenül a bérleti értékhez (közvetlen módszer) vagy az ingatlan és az ingatlan teljes befektetési értékéhez (közvetett módszer) viszonyítva.

Az Európai Unióban a piaci értéket úgy kell érteni, mint "az árat, amelyet az értékeléskor el lehet érni az épületekre vagy földekre vonatkozó magánjogi szerződés alapján az eladni hajlandó eladó és a vevő között, aki nem személyes kapcsolatokon keresztül kapcsolódik hozzá, feltéve, hogy a piacon nyíltan felajánlott ingatlan, a piaci feltételek nem akadályozzák a megfelelő értékesítést, és rendelkezésre áll az ingatlan fontosságának megfelelő tárgyalási idő ”.

A TEGoVA, mint az ingatlanértékelők szövetségeinek európai szövetsége a piaci értéket úgy határozza meg, mint "az a becsült összeg, amelyért egy eszközt el lehetne adni egy működő piacon az értékelési napon az eladásra kész eladó és a hajlandó vevő között" ésszerű piaci időszak után vásárolni egy piaci árakon alapuló ügyletben, minden fél tudással, körültekintéssel és kényszer nélkül cselekszik ”.

Lásd még

irodalom

  • Thomas H. Garthe: Az értékelési reform. Minden változtatással. Haufe Publishing Group 2010, ISBN 978-3-648-00852-2 .
  • Wolfgang Kleiber , Roland Fischer, Ullrich Werling: Az ingatlanok piaci értékének meghatározása. Kommentár és kézikönyv a piaci értékek (piaci értékek) és a jelzálog -hitelezési értékek meghatározásához, valamint az ImmoWertV figyelembevételével történő adómegállapításhoz. 7. kiadás. Bundesanzeiger-Verlagsgesellschaft. 2014, ISBN 978-3-8462-0218-0 .
  • HO Sprengnetter: BauGB 2009-Kommentár az értékelés jogalapjáról , Sprengnetter GmbH, 1. kiadás, 2009, ISBN 978-3-937513-48-5 .

Egyéni bizonyíték

  1. ^ Christian Koenig : Mezőgazdasági törvény
  2. ↑ BGH, 2011. április 28 -i határozat, Az.:. V ZR 192/10, teljes szöveg .
  3. ↑ BVerfG, 2006. november 7 -i határozat, Az. 1 BvL 10/02, teljes szöveg .
  4. ↑ Wolfgang Kuckertz / Daniel Ziska / Frank Rottenbacher / Ronald Perschke, ingatlanhitel -közvetítés szakértője IHK , 2016, 274. o.
  5. ↑ A piaci érték - ennyit ér az ingatlan. Hozzáférés: 2019. április 4 (német).
  6. ↑ Ingatlanértékelési törvény LBG a RIS -ben , kért 2018. március 21 -én
  7. ↑ A Bizottság közleménye a közszféra által az épületek vagy földek értékesítésében nyújtott állami támogatás elemeiről (97/C 209/03), az Európai Közösségek Hivatalos Lapja, 1997. július 10, C 209/3; EUR-Lex
  8. ↑ TEGoVA, European Assessment Standards, 2012, EVS1